o 일시: 7.15 (목) 저녁 8:00 – 10:00
o 발제: “한국 부동산정책의 문제점 – 공시가격제도를 중심으로” 정수연 교수 (제주대학교 , 한국감정평가학회장)
o 요약
정교모 시민아카데미는 2021.7.15. 제10회 아카데미 모임을 갖고 “한국 부동산정책의 문제점 – 공시가격제도를 중심으로”를 주제로 발제(제주대학교 정수연 교수, 한국감정평가학회장) 및 집단토론을 개최하였다. 논의사항을 정리하면 아래와 같다.
한마디로 현 정부 부동산정책은 4년간 정책실패를 반복하면서도 결국 세금정책만 가지고 만지작거리다가 국민의 신뢰도 잃고 저소득층과 청년층에 부담만 가중시킨 괴물정책이다.
우선 공격대상을 잘못 고른데서 정책실패는 예정됐다. 문제의 근원을 “투기”에 있다고 보고 1 주택자 까지 투기의 대상개념으로 포함시켜 이들에 대해 보유세 등 세금을 올려 투기를 잡겠다는 실행목표를 설정했다. 이는 선의로 포장된 지옥으로 가는 길이 아닐 수 없다. 투기를 잡기 위해 2019.12. 주택대출 규제를 강화한 것은 현금부자들에게만 투기의 길을 열어준 것을 의미한다. 2020.7.
임대차3법, 계약갱신청구권, 전월세상한제 도입은 집주인들로 하여금 전세를 놓는 대신 월세로 돌리거나 자신들이 집으로 들어가게 만들어, 임차인들이 들어갈 전셋집 공급을 시장에서 소멸시키고, “전세의 월세화”까지 낳았다. 또한 2020.7. 종부세와 양도세를 강화한 정책은 집주인들의 실거주 의무 강화로까지 이어졌는데, 집주인들이 대거 자기 집으로 입주 이동하는 유인으로 작용했다. 그 결과 시장에서는 전셋집이 모자라는 현상이 일반화되고, 전세가격 상승으로 이어져 전세가가 매매가에 근접하는 사태가 발생했다. 2017년부터 주택가격이 계속 올라가고 있는 것만 보아도 보유세 제도는 시장안정 효과가 없음이 입증됐다.
정책의 일관성이 상실된 것도 가격폭등이라는 치명적 문제를 낳았다. 부동산 정책을 25번이나 발표했다는 것은 24번 실패했다는 것을 의미한다. 이제 학습효과에 의해 경제주체들은 25번째도 실패할게 뻔하다고 당연히 생각한다. 정부의 신뢰성에 근본적 위기가 일반화된 것이다. 정부 스스로가 창과 방패의 정책을 교대로 휘두르며, 자기가 공언했던 정책을 스스로 뒤집기도 했다. 2017년 임대주택등록 활성화 방안을 내세워 임대주택 사업자들을 등록하게 해놓고, 2020년 임대주택 사업자 혜택을 폐지했다. 혜택을 받기 위해 등록한 사업자들은 뒤통수를 맞은 셈이다. 2020년 재건축아파트 분양권 취득시 2년 실거주 의무를 발표해서 집주인들은 자기 집으로 대거 주거이동하게 만들고, 임차인들이 밀려나간 상황에서, 최근 이 정책이 백지화되어 버렸다. 2020년 종부세 강화정책을 발표하고 2021년에는 상위 2%만 종부세를 부과하는 정책으로 바뀌니, 공시가격 기준이 9억 원 초과에서 11억원 대로 변경될 것으로 예상된다. 이제 시장주체들이 정부정책과는 거꾸로 움직이려는 학습효과는 일상화되었다.
이러한 세금 위주 정책도 문제지만 그 정책방향이 설령 옳다고 하더라도, 세금부과의 기준인 공시가격이 불투명하고 정치적으로 결정되게 되면 정책의 효과가 제대로 발휘되기 어렵다. 더 비싼 공동주택이 아파트에 비해 종부세를 적게 내고 서민주택 아파트가 종부세 대상으로 급변하는 상황이 연출되고 있다. 한국부동산원(과거 한국감정원)이 공시가격을 중앙집중적이고 자의적으로 조절하여 정치적 목적을 달성하고 있는 것으로 보인다. 고가주택의 공시가격은 올리고, 저가주택은 낮추어 재산세를 깍아주는 효과를 거두기도 한다. 저가주택은 다량의 거래가 이루어지므로 실거래가격이 공시가격 산정에 반영되고 있으나, 고가주택은 실거래 횟수가 상대적으로 적은 데서 공시가격 산정을 자의적으로 하는 정책에 취약한 점을 이용하고 있다. 고가주택에 대해 의도적으로 공시가격을 부풀려 저가주택 보유자들의 환심을 사는 데는 일시적으로 성공했을지 몰라도 어느 순간 9억 원 이상의 고가주택이 되어버린 노원구 등 거주 서민들은 정책의 피해자로 바뀌게 된다. 어제의 저가주택이 오늘의 고가주택이 되는 것이 수도권의 실정이 아닌가.
공시가격제도는 2016년에는 96명의 민간 감정평가사가 투입되어 전문적으로 결정됐다. 2018년에는 14명의 한국감정원 소속 평가사가 투입되어 관료적으로 결정된다. 영등포구 광진구 외의 지역에는 한국감정원내 감정평가사가 평균 0.5명 투입되니 두 개의 구를 한명이 담당하는 셈이다. 미국처럼 각 담당구역을 나누어 전문가들이 자기 이름을 걸고 평가하는 지역전담 감정평가사제도도 없이, 기관명만 기재되니 조직의 명령이 지배하게 된다. 실거래 가격보다 높은 공시가격도 결정되는 경우도 있다. 국민들은 공시가격이 제대로 산정된 건지 알고 싶지만 실거래 가격의 산정근거는 충분히 공개되지 않고 있다. 최근 실거래 가격 자체는 공개하도록 되었으나, 단독주택은 그 지번을 공개하지 않고 아파트는 동수와 호수를 공개하지 않고 있어 확인이 불가능하다. 한국부동산원만 관련 정보를 보유하고, 국토교통부가 표준수치를 지방에 하달하고 있다. 810세대나 살고 있는 지역에서 44개의 실거래 중에서 공시가격 산정에 적용한 거래는 4개뿐인 경우도 있고, 같은 아파트 건물에서 면적도 동일하고 방향도 같은데 공시가격 상승률이 큰 차이로 상이한 경우도 속출하고 있다. 여러 실거래 중 가격이 제일 오른 것 몇 개만 골라 공시가격 상승률을 결정하기도 한다. 아예 시세자료도 없고 실거래도 없는데 공시가격 상승률을 높게 책정한 사례도 있다. 한마디로 공시가격을 급격히 상승시켜 세수를 증대시키고 주택보유자를 압박하는 정치의 도구로 공시가격 제도가 전락한 것이다.
시장은 끊임없이 살아 움직이는데 정부는 시장을 정지된 사물로 인식하고, 시장을 이길 수 있다는 착각에 빠져있다. 공청회와 전문가 세미나를 열어 해법을 도출하고 문제점을 예측한 후, 이해관계자들과 소통하면서 정책의 도입 시기까지 논의해야 마땅하다. 그런데도 현실은 밀실회의를 통해 이미 위에서 하달된 정책방향에 대해 거수기 노릇이나 하는 위원회 모임이 일반화되어 있다. 이해관계자와의 소통도 부재한 상황에서 소급적용 또는 즉시 도입으로 정책이 졸속으로 추진되어 버린다. 이런 정책결정 환경에서, “세금을 올려서 투기꾼을 잡겠다”는 발상과 “공시가격 현실화로 보유세를 강화하여 주택 보유의지를 저하 시키겠다”는 발상이 탄생했고, 아무도 그동안의 정책실패에 책임지는 사람이 없으니, 그 관성대로 가고 있는 것이다.
앞으로 어떻게 해야? 투명성이 제일 중요하다. 지금은 공시가격이 전문적 감정평가사에 의해 결정되는 것도 아니고 정치적 중립성도 없는데 정부를 믿어달라는 말만 난무한다. 공시가격을 결정하는 감정평가사의 자격을 공개하여 투명성을 높이고, 이들의 정치적 중립성도 보장해주어야 한다. 과표비율과 공정시장가액비율은 국회가 결정해야 한다. “천개 올려, 백개 내려” 식의 공시가격 조작단 행태가 언제까지 대한민국에서 방치되어야 하나? 공시가격의 정확성은 정치적 중립성으로부터 나옴을 잊지 말아야 한다. 지자체의 세정과에 과세국을 건설하고 평가사나 전문가를 공무원으로 고용해서 신분보장을 해주는 방안도 고려해볼 수 있다. 미국 플로리다주는 국민투표로 과세국장을 선출하기도 한다. 공시가격 결정 과정은 시민단체가 감시할 수 있도록 그 산정근거와 과정을 공개함이 마땅하다.
보유세를 올리기 위해 공시가격을 자의적으로 올리게 되면, 불법성도 문제이거니와 그 부담을 만회하기 위해 집주인은 임대료를 올리게 된다. 계속 비싼 임대료를 내고 있는 청년과 서민들의 부담으로 쌓인다는 말이다. 현 부동산정책은 청년들이 주택을 보유할 수도 없고 양도할 수도 없고, 세입자로서 정부를 믿을 수도 없고 집주인도 믿을 수 없으며, 현금이 없어 분양의 혜택도 못 받는 식의 난맥상을 보이고 있다. 그런 와중에 중국자본의 유입은 가속화되고 있는 것이 통계적 사실이다. 과거 노무현 정부 당시의 부동산 정책이 부의 재분배를 이루려는 사회주의적 정책을 아마추어적으로 추진한 데서 부작용이 발생한 경우라 평가해볼 때, 현 정부의 부동산 정책은 그 문제점을 충분히 인식하고 있음에도 불구하고, 그 문제의 정책을 반복해온 데서 문제의 심각성이 있다. 현 정부의 진정한 의도가 무엇인지에 대한 심도 있는 토론과 연구가 필요하다. 사회주의 완성을 위한 현금성 살포를 위해 부동산 가격을 올려 세수를 대폭 확보하려 작정한 것인지, 자유민주국가를 의도적으로 파괴하는 그랜드 플랜의 일환인가라는 합리적 의심까지 제기 되고 있는 실정이다.
부동산정책으로부터 공시가격 산정절차를 분리해내야 한다. 미국처럼 실거주 주택 1채에 대해서는 과세표준 자체를 과감하게 경감해 주고 65세 이상의 노인들에 대해서는 더욱 경감해주어야 한다. 65세 이상의 노인들에게서 종부세를 거두게 되면, 세금을 벌기 위해 다시 일자리 시장으로 들어와 젊은이들의 일자리까지 잠식하게 된다. 평생 일한 노인들이 임대로 받아도 세금을 못 내어 돈을 빌려서 내야 하는 상황으로 몰리는 것이 공평이고 정의로운 사회인가.
토지공개념이라는 또 다른 불투명하고 불손한 정책을 들이밀 게 아니라, 부동산 공급량의 총체적 증대라는 해법으로부터 정책이 새출발 해야 한다. 특히 청년들이 공공임대주택이 아니라 양질의 아파트를 저렴하게 보유할 수 있도록 청년들 소득에 비례하여 부담금을 평생 나누어 낼 수 있도록 해야 한다. 중장년층은 이러한 세대 간의 화합과 문제해결을 위한 정책전환에 협력하고 자신의 이익을 양보해야 한다. 중국을 비롯한 외세가 한국의 부동산 시장을 급격하게 잠식하고 있는 상황에 대한, 정치•사회•경제•문화적 문제점을 제대로 공론화하여 적극적 대책을 조속히 마련해야 한다. //
o 일시: 7.15 (목) 저녁 8:00 – 10:00
o 발제: “한국 부동산정책의 문제점 – 공시가격제도를 중심으로” 정수연 교수 (제주대학교 , 한국감정평가학회장)
o 요약
정교모 시민아카데미는 2021.7.15. 제10회 아카데미 모임을 갖고 “한국 부동산정책의 문제점 – 공시가격제도를 중심으로”를 주제로 발제(제주대학교 정수연 교수, 한국감정평가학회장) 및 집단토론을 개최하였다. 논의사항을 정리하면 아래와 같다.
한마디로 현 정부 부동산정책은 4년간 정책실패를 반복하면서도 결국 세금정책만 가지고 만지작거리다가 국민의 신뢰도 잃고 저소득층과 청년층에 부담만 가중시킨 괴물정책이다.
우선 공격대상을 잘못 고른데서 정책실패는 예정됐다. 문제의 근원을 “투기”에 있다고 보고 1 주택자 까지 투기의 대상개념으로 포함시켜 이들에 대해 보유세 등 세금을 올려 투기를 잡겠다는 실행목표를 설정했다. 이는 선의로 포장된 지옥으로 가는 길이 아닐 수 없다. 투기를 잡기 위해 2019.12. 주택대출 규제를 강화한 것은 현금부자들에게만 투기의 길을 열어준 것을 의미한다. 2020.7.
임대차3법, 계약갱신청구권, 전월세상한제 도입은 집주인들로 하여금 전세를 놓는 대신 월세로 돌리거나 자신들이 집으로 들어가게 만들어, 임차인들이 들어갈 전셋집 공급을 시장에서 소멸시키고, “전세의 월세화”까지 낳았다. 또한 2020.7. 종부세와 양도세를 강화한 정책은 집주인들의 실거주 의무 강화로까지 이어졌는데, 집주인들이 대거 자기 집으로 입주 이동하는 유인으로 작용했다. 그 결과 시장에서는 전셋집이 모자라는 현상이 일반화되고, 전세가격 상승으로 이어져 전세가가 매매가에 근접하는 사태가 발생했다. 2017년부터 주택가격이 계속 올라가고 있는 것만 보아도 보유세 제도는 시장안정 효과가 없음이 입증됐다.
정책의 일관성이 상실된 것도 가격폭등이라는 치명적 문제를 낳았다. 부동산 정책을 25번이나 발표했다는 것은 24번 실패했다는 것을 의미한다. 이제 학습효과에 의해 경제주체들은 25번째도 실패할게 뻔하다고 당연히 생각한다. 정부의 신뢰성에 근본적 위기가 일반화된 것이다. 정부 스스로가 창과 방패의 정책을 교대로 휘두르며, 자기가 공언했던 정책을 스스로 뒤집기도 했다. 2017년 임대주택등록 활성화 방안을 내세워 임대주택 사업자들을 등록하게 해놓고, 2020년 임대주택 사업자 혜택을 폐지했다. 혜택을 받기 위해 등록한 사업자들은 뒤통수를 맞은 셈이다. 2020년 재건축아파트 분양권 취득시 2년 실거주 의무를 발표해서 집주인들은 자기 집으로 대거 주거이동하게 만들고, 임차인들이 밀려나간 상황에서, 최근 이 정책이 백지화되어 버렸다. 2020년 종부세 강화정책을 발표하고 2021년에는 상위 2%만 종부세를 부과하는 정책으로 바뀌니, 공시가격 기준이 9억 원 초과에서 11억원 대로 변경될 것으로 예상된다. 이제 시장주체들이 정부정책과는 거꾸로 움직이려는 학습효과는 일상화되었다.
이러한 세금 위주 정책도 문제지만 그 정책방향이 설령 옳다고 하더라도, 세금부과의 기준인 공시가격이 불투명하고 정치적으로 결정되게 되면 정책의 효과가 제대로 발휘되기 어렵다. 더 비싼 공동주택이 아파트에 비해 종부세를 적게 내고 서민주택 아파트가 종부세 대상으로 급변하는 상황이 연출되고 있다. 한국부동산원(과거 한국감정원)이 공시가격을 중앙집중적이고 자의적으로 조절하여 정치적 목적을 달성하고 있는 것으로 보인다. 고가주택의 공시가격은 올리고, 저가주택은 낮추어 재산세를 깍아주는 효과를 거두기도 한다. 저가주택은 다량의 거래가 이루어지므로 실거래가격이 공시가격 산정에 반영되고 있으나, 고가주택은 실거래 횟수가 상대적으로 적은 데서 공시가격 산정을 자의적으로 하는 정책에 취약한 점을 이용하고 있다. 고가주택에 대해 의도적으로 공시가격을 부풀려 저가주택 보유자들의 환심을 사는 데는 일시적으로 성공했을지 몰라도 어느 순간 9억 원 이상의 고가주택이 되어버린 노원구 등 거주 서민들은 정책의 피해자로 바뀌게 된다. 어제의 저가주택이 오늘의 고가주택이 되는 것이 수도권의 실정이 아닌가.
공시가격제도는 2016년에는 96명의 민간 감정평가사가 투입되어 전문적으로 결정됐다. 2018년에는 14명의 한국감정원 소속 평가사가 투입되어 관료적으로 결정된다. 영등포구 광진구 외의 지역에는 한국감정원내 감정평가사가 평균 0.5명 투입되니 두 개의 구를 한명이 담당하는 셈이다. 미국처럼 각 담당구역을 나누어 전문가들이 자기 이름을 걸고 평가하는 지역전담 감정평가사제도도 없이, 기관명만 기재되니 조직의 명령이 지배하게 된다. 실거래 가격보다 높은 공시가격도 결정되는 경우도 있다. 국민들은 공시가격이 제대로 산정된 건지 알고 싶지만 실거래 가격의 산정근거는 충분히 공개되지 않고 있다. 최근 실거래 가격 자체는 공개하도록 되었으나, 단독주택은 그 지번을 공개하지 않고 아파트는 동수와 호수를 공개하지 않고 있어 확인이 불가능하다. 한국부동산원만 관련 정보를 보유하고, 국토교통부가 표준수치를 지방에 하달하고 있다. 810세대나 살고 있는 지역에서 44개의 실거래 중에서 공시가격 산정에 적용한 거래는 4개뿐인 경우도 있고, 같은 아파트 건물에서 면적도 동일하고 방향도 같은데 공시가격 상승률이 큰 차이로 상이한 경우도 속출하고 있다. 여러 실거래 중 가격이 제일 오른 것 몇 개만 골라 공시가격 상승률을 결정하기도 한다. 아예 시세자료도 없고 실거래도 없는데 공시가격 상승률을 높게 책정한 사례도 있다. 한마디로 공시가격을 급격히 상승시켜 세수를 증대시키고 주택보유자를 압박하는 정치의 도구로 공시가격 제도가 전락한 것이다.
시장은 끊임없이 살아 움직이는데 정부는 시장을 정지된 사물로 인식하고, 시장을 이길 수 있다는 착각에 빠져있다. 공청회와 전문가 세미나를 열어 해법을 도출하고 문제점을 예측한 후, 이해관계자들과 소통하면서 정책의 도입 시기까지 논의해야 마땅하다. 그런데도 현실은 밀실회의를 통해 이미 위에서 하달된 정책방향에 대해 거수기 노릇이나 하는 위원회 모임이 일반화되어 있다. 이해관계자와의 소통도 부재한 상황에서 소급적용 또는 즉시 도입으로 정책이 졸속으로 추진되어 버린다. 이런 정책결정 환경에서, “세금을 올려서 투기꾼을 잡겠다”는 발상과 “공시가격 현실화로 보유세를 강화하여 주택 보유의지를 저하 시키겠다”는 발상이 탄생했고, 아무도 그동안의 정책실패에 책임지는 사람이 없으니, 그 관성대로 가고 있는 것이다.
앞으로 어떻게 해야? 투명성이 제일 중요하다. 지금은 공시가격이 전문적 감정평가사에 의해 결정되는 것도 아니고 정치적 중립성도 없는데 정부를 믿어달라는 말만 난무한다. 공시가격을 결정하는 감정평가사의 자격을 공개하여 투명성을 높이고, 이들의 정치적 중립성도 보장해주어야 한다. 과표비율과 공정시장가액비율은 국회가 결정해야 한다. “천개 올려, 백개 내려” 식의 공시가격 조작단 행태가 언제까지 대한민국에서 방치되어야 하나? 공시가격의 정확성은 정치적 중립성으로부터 나옴을 잊지 말아야 한다. 지자체의 세정과에 과세국을 건설하고 평가사나 전문가를 공무원으로 고용해서 신분보장을 해주는 방안도 고려해볼 수 있다. 미국 플로리다주는 국민투표로 과세국장을 선출하기도 한다. 공시가격 결정 과정은 시민단체가 감시할 수 있도록 그 산정근거와 과정을 공개함이 마땅하다.
보유세를 올리기 위해 공시가격을 자의적으로 올리게 되면, 불법성도 문제이거니와 그 부담을 만회하기 위해 집주인은 임대료를 올리게 된다. 계속 비싼 임대료를 내고 있는 청년과 서민들의 부담으로 쌓인다는 말이다. 현 부동산정책은 청년들이 주택을 보유할 수도 없고 양도할 수도 없고, 세입자로서 정부를 믿을 수도 없고 집주인도 믿을 수 없으며, 현금이 없어 분양의 혜택도 못 받는 식의 난맥상을 보이고 있다. 그런 와중에 중국자본의 유입은 가속화되고 있는 것이 통계적 사실이다. 과거 노무현 정부 당시의 부동산 정책이 부의 재분배를 이루려는 사회주의적 정책을 아마추어적으로 추진한 데서 부작용이 발생한 경우라 평가해볼 때, 현 정부의 부동산 정책은 그 문제점을 충분히 인식하고 있음에도 불구하고, 그 문제의 정책을 반복해온 데서 문제의 심각성이 있다. 현 정부의 진정한 의도가 무엇인지에 대한 심도 있는 토론과 연구가 필요하다. 사회주의 완성을 위한 현금성 살포를 위해 부동산 가격을 올려 세수를 대폭 확보하려 작정한 것인지, 자유민주국가를 의도적으로 파괴하는 그랜드 플랜의 일환인가라는 합리적 의심까지 제기 되고 있는 실정이다.
부동산정책으로부터 공시가격 산정절차를 분리해내야 한다. 미국처럼 실거주 주택 1채에 대해서는 과세표준 자체를 과감하게 경감해 주고 65세 이상의 노인들에 대해서는 더욱 경감해주어야 한다. 65세 이상의 노인들에게서 종부세를 거두게 되면, 세금을 벌기 위해 다시 일자리 시장으로 들어와 젊은이들의 일자리까지 잠식하게 된다. 평생 일한 노인들이 임대로 받아도 세금을 못 내어 돈을 빌려서 내야 하는 상황으로 몰리는 것이 공평이고 정의로운 사회인가.
토지공개념이라는 또 다른 불투명하고 불손한 정책을 들이밀 게 아니라, 부동산 공급량의 총체적 증대라는 해법으로부터 정책이 새출발 해야 한다. 특히 청년들이 공공임대주택이 아니라 양질의 아파트를 저렴하게 보유할 수 있도록 청년들 소득에 비례하여 부담금을 평생 나누어 낼 수 있도록 해야 한다. 중장년층은 이러한 세대 간의 화합과 문제해결을 위한 정책전환에 협력하고 자신의 이익을 양보해야 한다. 중국을 비롯한 외세가 한국의 부동산 시장을 급격하게 잠식하고 있는 상황에 대한, 정치•사회•경제•문화적 문제점을 제대로 공론화하여 적극적 대책을 조속히 마련해야 한다. //