정교모 시민아카데미는 2021.9.30. 제13회 아카데미 모임을 갖고 “대장동 게이트 분석”을 주제로 발제(연세대학교 로스쿨 이미현 교수) 및 집단토론을 개최하였다. 논의사항을 정리하면 아래와 같다.
“고위험/고수익”이라는 설명은 화천대유 게이트의 본질을 흐리는 프레임이고 추상으로의 도피에 불과하다. 프로젝트 스폰서(sponsor)인 성남도시개발공사와 화천대유는 성남의뜰이라는 프로젝트 회사를 통해 사업을 진행했다. 이 회사의 자본금은 50억 원(천하동인과 화천대유가 출자한 3.5억 원과 금융회사 및 성남도시개발공사가 출자한 약 46억 원으로 구성된 총 50억 원의 성남의뜰 출자금액)이었으므로 이는 사업 실패 시 발생하는 위험의 최대한도를 50억 원 규모로 제한한 것을 의미한다. 다시 말하면 사업이 완전히 실패하더라도 민간사업자인 천화동인 1~7호가 날리는 돈은 3억 원이 전부였던 것이다. 반면 천화동인이 벌어들인 배당금은 4040억 원에 이른다. 이를 고위험 고수익으로 포장할 수 있다는 말인가?
3억 원을 잃을 위험마저도 사실상 없다. 주택단지개발 사업의 실패 위험은 (1) 사업을 위한 토지취득 상의 위험, (2) 인허가 위험, (3) 미분양 위험으로 나눌 수 있다. 실제로 공용수용 제도가 적용돼 토지를 획득했으니 토지취득 상의 위험은 없는 셈이었다. 성남시가 성남시 도시개발공사를 통해 사업을 적극 추진하고 있었으니 인허가 위험 또한 없었다. 유일한 위험은 미분양시 발생하는 리스트였는데, 성남의 뜰이 아파트를 지어 판매한 게 아니고, 15개 블록으로 나누어 민간 시행사들에 토지를 분양하는 데 까지만 역할을 했고, 민간시행사들이 시공사와 계약하여 아파트를 분양하는 형태였으므로, 미분양의 위험은 성남의뜰이 지는 게 아니고 민간시행사와 건설회사가 부담하는 것이었다. 즉, 성남의뜰은 땅을 수용해 가격을 올려 파는 “땅장사”와 같은 역할을 수행했던 것이고, 이론상 발생할 수 있는 유일한 위험인 미분양 처리마저도 시행사들에 떠 넘겨버린 셈이다. 이렇게 위험이 원천적으로 없는 프로젝트이기에 적은 자본금에도 불구하고 1조원에 달하는 프로젝트 금융이 가능했던 이유다.
이렇게 위험을 부담하지 않은 성남의뜰이 천문학적 수익을 거둔 것은 민간개발과 공영개발의 장점만을 결합한 “이중수익 챙기기”(double dipping) 기법이 동원되고 기형적 거래구조를 창출했기 때문에 가능했다.
“이중수익 챙기기”(double dipping)란 공영개발의 장점과 민간개발의 장점만을 교묘하게 결합하여 사업을 추진하는 것을 말한다. 원래 공영개발은 토지를 공공수용할 수 있어 낮은 가격으로 토지를 확보할 수 있으나 분양가 상한제의 적용에 따라 이익을 많이 남길 수 없는 단점이 있다. 민간개발은 토지면적의 3분의 2이상의 소유자의 동의를 얻어야 수용이 가능하고 알박기 위험도 감내해야 하므로 높은 토지 취득비용이 발생하는 대신 분양가 상한제의 배제로 주택분양시 고가로 분양하는 것이 가능한 장점이 있다.
성남의뜰은 도시개발법상의 “도시개발시행자” 자격을 인정받음으로써 공영개발 수준의 손쉬운 토지 수용이 가능했다. 한편 주택분양에 있어서는 성남도시개발공사가 아닌 성남의뜰이 시행자임을 내세워 “공공택지” 분양에 해당하지 않게 되어 분양가 상한제의 적용을 피해갈 수 있었다. 즉, 토지수용상의 리스크도 없이, 값싸게 토지를 수용해 비싸게 팔아넘기는 것이 가능했던 것이다. 그렇게 얻은 엄청난 수익은 보통주를 소유한 민간사업자들에게 대부분 배당되었다. 개발사업에서 민간사업자가 과도한 이익을 취하는 것을 막기 위해 “택지개발촉진법” 시행령에는 민간사업자의 수익은 총사업비의 7%를 넘지 못한다는 규정이 있으나, “도시개발사업법”에는 이와 같은 제한조항이 없다는 점을 악용한 것으로 보인다. 그렇더라도 사업시행자나 감독기관이 도시개발사업법상의 제한조항을 참조하여 거래구조를 짜는 것이 상식적으로 가능한데도, 그렇게 하지 않은 배경과 책임을 철저히 조사해야할 것이다.
더구나 수익금의 적은 비율을 금융기관들과 성남도시개발공사측에 우선 배당하고, 기형적으로 높은 비율의 잔여이익을 화천대유와 천화동인에게 배분토록 거래구조를 창출한 것도 문제가 있다. 그 결과 93%의 우선주를 보유한 기관들은 1830억 원의 수익을 배당받고 7%의 보통주를 보유한 화천대유/천화동인은 4040억 원의 수익이 배당되는 거래구조가 탄생한 것이다. 성남도시개발공사측이 스스로에 배당되는 이익의 비중을 대폭 낮추고 민간사업자에게 이익을 돌린 것이므로, 고의가 인정된다면 형사상 배임죄의 책임을 져야 한다. 고의는 아니었다고 하더라도 성남도시개발공사와 그 감독기관인 성남시는 “선량한 관리자의 주의 의무”를 위반한 중과실은 최소한 인정되므로 성남시민들에게 피해를 입힌 것에 대한 민사상 손해배상의 책임을 져야 한다. 관계공무원은 물론이고 결재라인에 있는 시장까지 조사해서, 이렇게 이익배분을 돌린 책임을 모두 물어야 한다. 이러한 거래구조 창출에 대해 외부압력이 있었다면 배임죄의 공범이나 직권남용의 죄를 물어야 한다.
성남의뜰이 부동산투자회사법상 “위탁관리 부동산투자회사”에 해당된다면, 이런 회사 자산의 투자 및 운용업무는 부동산투자회사법에 규정된 “자산관리회사”에 위탁해야 한다. 그런데 화천대유는 이 법상 자산관리회사의 자격요건(자기자본금 70억 원 이상, 국토교통부장관 인가)을 갖추지 못했으므로 적법한 자산관리사가 될 수가 없는데도 불법적으로 하도급 형태로 관리를 하고 있었던 셈이된다. 그런데도 사업자 선정과정에서 자산관리사 요건에 있어 가산점까지 성남의뜰 콘소시움에게 부여한 경위를 조사해야 한다.
아울러 도시개발법에 따르면 사업자 선정에 있어서의 응모기간은 90일 이상 부여해야 하는데, 최대 44일(2015.2.13. 공고 ~ 3.27 성남의뜰 선정)만에 사업자를 선정해버린 것도 불법이다. 화천대유가 성남의뜰로부터 대장지구내 5개 필지를 “수의계약 형태”로 넘겨받아 2352억 원의 수익을 올린 것도 문제가 있다. 나머지 블록은 추첨이나 입찰로 진행하여 100대1의 경쟁률을 기록했음이 비추어 형평성이 과도하게 침해된 조치였다.
이재명 경기지사가 대장동 개발이익을 5503억 원 환수했다고 설명하는 부분도 잘못됐다. 이중에는 공원 조성비가 2561억 원이나 포함되어 있는데 관행상 항상 도시개발시 조건화되는 기부채납 성격의 사업을 “이익환수”로 계산하는 것은 문제가 있기 때문이다.
이렇게 불법과 탈법으로 점철된 대장동 게이트는 정치·법조·지방행정기관 간 약탈적 부패카르텔이 형성되어, 마땅히 국고로 환수되어야 할 개발이익금을 특정 집단이 나누어 갖는 파렴치한 행태가 만연되어 있음을 보여준다. 이를 견제할 법·제도적 장치가 미비함도 입증해주고 있다. 얼마나 더 “약탈적 전체주의” 체제와 세력이 대한민국의 이권을 삼켜버려야 상식과 이성이 회복되는 사회로 돌아갈 수 있을지 모두가 개탄해야 할 일이다. //
정교모 시민아카데미는 2021.9.30. 제13회 아카데미 모임을 갖고 “대장동 게이트 분석”을 주제로 발제(연세대학교 로스쿨 이미현 교수) 및 집단토론을 개최하였다. 논의사항을 정리하면 아래와 같다.
“고위험/고수익”이라는 설명은 화천대유 게이트의 본질을 흐리는 프레임이고 추상으로의 도피에 불과하다. 프로젝트 스폰서(sponsor)인 성남도시개발공사와 화천대유는 성남의뜰이라는 프로젝트 회사를 통해 사업을 진행했다. 이 회사의 자본금은 50억 원(천하동인과 화천대유가 출자한 3.5억 원과 금융회사 및 성남도시개발공사가 출자한 약 46억 원으로 구성된 총 50억 원의 성남의뜰 출자금액)이었으므로 이는 사업 실패 시 발생하는 위험의 최대한도를 50억 원 규모로 제한한 것을 의미한다. 다시 말하면 사업이 완전히 실패하더라도 민간사업자인 천화동인 1~7호가 날리는 돈은 3억 원이 전부였던 것이다. 반면 천화동인이 벌어들인 배당금은 4040억 원에 이른다. 이를 고위험 고수익으로 포장할 수 있다는 말인가?
3억 원을 잃을 위험마저도 사실상 없다. 주택단지개발 사업의 실패 위험은 (1) 사업을 위한 토지취득 상의 위험, (2) 인허가 위험, (3) 미분양 위험으로 나눌 수 있다. 실제로 공용수용 제도가 적용돼 토지를 획득했으니 토지취득 상의 위험은 없는 셈이었다. 성남시가 성남시 도시개발공사를 통해 사업을 적극 추진하고 있었으니 인허가 위험 또한 없었다. 유일한 위험은 미분양시 발생하는 리스트였는데, 성남의 뜰이 아파트를 지어 판매한 게 아니고, 15개 블록으로 나누어 민간 시행사들에 토지를 분양하는 데 까지만 역할을 했고, 민간시행사들이 시공사와 계약하여 아파트를 분양하는 형태였으므로, 미분양의 위험은 성남의뜰이 지는 게 아니고 민간시행사와 건설회사가 부담하는 것이었다. 즉, 성남의뜰은 땅을 수용해 가격을 올려 파는 “땅장사”와 같은 역할을 수행했던 것이고, 이론상 발생할 수 있는 유일한 위험인 미분양 처리마저도 시행사들에 떠 넘겨버린 셈이다. 이렇게 위험이 원천적으로 없는 프로젝트이기에 적은 자본금에도 불구하고 1조원에 달하는 프로젝트 금융이 가능했던 이유다.
이렇게 위험을 부담하지 않은 성남의뜰이 천문학적 수익을 거둔 것은 민간개발과 공영개발의 장점만을 결합한 “이중수익 챙기기”(double dipping) 기법이 동원되고 기형적 거래구조를 창출했기 때문에 가능했다.
“이중수익 챙기기”(double dipping)란 공영개발의 장점과 민간개발의 장점만을 교묘하게 결합하여 사업을 추진하는 것을 말한다. 원래 공영개발은 토지를 공공수용할 수 있어 낮은 가격으로 토지를 확보할 수 있으나 분양가 상한제의 적용에 따라 이익을 많이 남길 수 없는 단점이 있다. 민간개발은 토지면적의 3분의 2이상의 소유자의 동의를 얻어야 수용이 가능하고 알박기 위험도 감내해야 하므로 높은 토지 취득비용이 발생하는 대신 분양가 상한제의 배제로 주택분양시 고가로 분양하는 것이 가능한 장점이 있다.
성남의뜰은 도시개발법상의 “도시개발시행자” 자격을 인정받음으로써 공영개발 수준의 손쉬운 토지 수용이 가능했다. 한편 주택분양에 있어서는 성남도시개발공사가 아닌 성남의뜰이 시행자임을 내세워 “공공택지” 분양에 해당하지 않게 되어 분양가 상한제의 적용을 피해갈 수 있었다. 즉, 토지수용상의 리스크도 없이, 값싸게 토지를 수용해 비싸게 팔아넘기는 것이 가능했던 것이다. 그렇게 얻은 엄청난 수익은 보통주를 소유한 민간사업자들에게 대부분 배당되었다. 개발사업에서 민간사업자가 과도한 이익을 취하는 것을 막기 위해 “택지개발촉진법” 시행령에는 민간사업자의 수익은 총사업비의 7%를 넘지 못한다는 규정이 있으나, “도시개발사업법”에는 이와 같은 제한조항이 없다는 점을 악용한 것으로 보인다. 그렇더라도 사업시행자나 감독기관이 도시개발사업법상의 제한조항을 참조하여 거래구조를 짜는 것이 상식적으로 가능한데도, 그렇게 하지 않은 배경과 책임을 철저히 조사해야할 것이다.
더구나 수익금의 적은 비율을 금융기관들과 성남도시개발공사측에 우선 배당하고, 기형적으로 높은 비율의 잔여이익을 화천대유와 천화동인에게 배분토록 거래구조를 창출한 것도 문제가 있다. 그 결과 93%의 우선주를 보유한 기관들은 1830억 원의 수익을 배당받고 7%의 보통주를 보유한 화천대유/천화동인은 4040억 원의 수익이 배당되는 거래구조가 탄생한 것이다. 성남도시개발공사측이 스스로에 배당되는 이익의 비중을 대폭 낮추고 민간사업자에게 이익을 돌린 것이므로, 고의가 인정된다면 형사상 배임죄의 책임을 져야 한다. 고의는 아니었다고 하더라도 성남도시개발공사와 그 감독기관인 성남시는 “선량한 관리자의 주의 의무”를 위반한 중과실은 최소한 인정되므로 성남시민들에게 피해를 입힌 것에 대한 민사상 손해배상의 책임을 져야 한다. 관계공무원은 물론이고 결재라인에 있는 시장까지 조사해서, 이렇게 이익배분을 돌린 책임을 모두 물어야 한다. 이러한 거래구조 창출에 대해 외부압력이 있었다면 배임죄의 공범이나 직권남용의 죄를 물어야 한다.
성남의뜰이 부동산투자회사법상 “위탁관리 부동산투자회사”에 해당된다면, 이런 회사 자산의 투자 및 운용업무는 부동산투자회사법에 규정된 “자산관리회사”에 위탁해야 한다. 그런데 화천대유는 이 법상 자산관리회사의 자격요건(자기자본금 70억 원 이상, 국토교통부장관 인가)을 갖추지 못했으므로 적법한 자산관리사가 될 수가 없는데도 불법적으로 하도급 형태로 관리를 하고 있었던 셈이된다. 그런데도 사업자 선정과정에서 자산관리사 요건에 있어 가산점까지 성남의뜰 콘소시움에게 부여한 경위를 조사해야 한다.
아울러 도시개발법에 따르면 사업자 선정에 있어서의 응모기간은 90일 이상 부여해야 하는데, 최대 44일(2015.2.13. 공고 ~ 3.27 성남의뜰 선정)만에 사업자를 선정해버린 것도 불법이다. 화천대유가 성남의뜰로부터 대장지구내 5개 필지를 “수의계약 형태”로 넘겨받아 2352억 원의 수익을 올린 것도 문제가 있다. 나머지 블록은 추첨이나 입찰로 진행하여 100대1의 경쟁률을 기록했음이 비추어 형평성이 과도하게 침해된 조치였다.
이재명 경기지사가 대장동 개발이익을 5503억 원 환수했다고 설명하는 부분도 잘못됐다. 이중에는 공원 조성비가 2561억 원이나 포함되어 있는데 관행상 항상 도시개발시 조건화되는 기부채납 성격의 사업을 “이익환수”로 계산하는 것은 문제가 있기 때문이다.
이렇게 불법과 탈법으로 점철된 대장동 게이트는 정치·법조·지방행정기관 간 약탈적 부패카르텔이 형성되어, 마땅히 국고로 환수되어야 할 개발이익금을 특정 집단이 나누어 갖는 파렴치한 행태가 만연되어 있음을 보여준다. 이를 견제할 법·제도적 장치가 미비함도 입증해주고 있다. 얼마나 더 “약탈적 전체주의” 체제와 세력이 대한민국의 이권을 삼켜버려야 상식과 이성이 회복되는 사회로 돌아갈 수 있을지 모두가 개탄해야 할 일이다. //